111 GO: 111 జీవో ఎఫెక్ట్‌తో హైదరాబాద్ రియల్ ఎస్టేట్ డమాల్.. కారణాలివి!

హైదరాబాద్‌లో రియల్ మార్కెట్ డల్‌‌గానే ఉంది. రిజిస్ట్రేషన్ల సంఖ్యలో తగ్గుదల కూడా ప్రమాద సంకేతంగా కనిపిస్తోంది. సాఫ్ట్‌వేర్ రంగంలో ఇబ్బందులు, అమెరికాలో మాంద్యం ప్రభావం కారణంగా సిటీ రియల్ ఎస్టేట్‌లోకి వచ్చే డబ్బు ఆగిపోయింది. దీంతో మార్కెట్ పడకేసింది. వాస్తవం ఇలా ఉంటే కొందరు రియల్టర్లు మాత్రం తప్పుడు ప్రకటనలతో జనాన్ని మభ్యపెట్టాలని చూశారు.

111 GO: హైదరాబాద్‌లో రియల్ ఎస్టేట్ మందగమనంలో ఉంది. సాఫ్ట్‌వేర్ స్లంప్, అమెరికాలో మాంద్యం ఛాయలు కూడా దీనికి కారణం. ఇప్పుడు ఎన్నికల సీజన్ కావడంతో అందరూ డబ్బులు మొబిలైజ్ చేసి పెట్టుకున్నారు. దీంతో భూముల కొనుగోళ్లు పడిపోయాయి. కనీసం ఎన్నికల తర్వాతైనా రియల్ ఎస్టేట్ పుంజుకుంటుంది అనుకుంటే 111 జీవో రద్దుతో ఆ ఆశలూ అడియాసలయ్యాయి. వేల ఎకరాల ల్యాండ్ అందుబాటులోకి రావడంతో మార్కెట్లో ధరలు తగ్గే అవకాశం ఉంది.
హైదరాబాద్‌లో రియల్ మార్కెట్ డల్‌‌గానే ఉంది. రిజిస్ట్రేషన్ల సంఖ్యలో తగ్గుదల కూడా ప్రమాద సంకేతంగా కనిపిస్తోంది. సాఫ్ట్‌వేర్ రంగంలో ఇబ్బందులు, అమెరికాలో మాంద్యం ప్రభావం కారణంగా సిటీ రియల్ ఎస్టేట్‌లోకి వచ్చే డబ్బు ఆగిపోయింది. దీంతో మార్కెట్ పడకేసింది. వాస్తవం ఇలా ఉంటే కొందరు రియల్టర్లు మాత్రం తప్పుడు ప్రకటనలతో జనాన్ని మభ్యపెట్టాలని చూశారు. రేట్లు భారీగా పెంచేసి రియల్ ఎస్టేట్ అంటేనే మిడిల్ క్లాస్ పారిపోయేలా చేశారు. కారణాలు ఏవైనా రియల్ ఎస్టేట్ డల్‌గా ఉంది. ఎలక్షన్ సీజన్ రావడంతో లోకల్‌గా ఉన్న మనీని కూడా మొబిలైజ్ చేశారు. దీంతో అసలు డబ్బు అందుబాటు పూర్తిగా తగ్గిపోయింది. సరేలే ఎన్నికలయ్యాక అయినా రియల్ ఎస్టేట్ పుంజుకోకపోతుందా అని కొందరు రియల్టర్లు ఆశలు పెట్టుకున్నారు. కానీ 111 జీవో రద్దు వారి ఆశలపై నీళ్లు చల్లింది. ఒకేసారి వేల ఎకరాల భూమి మార్కెట్లోకి వస్తే కచ్చితంగా రేట్లు తగ్గుతాయి. కానీ కంపెనీలు అంత తేలికగా రేట్లు తగ్గించడానికి ఇష్టపడవు. అప్పుడు కచ్చితంగా కొనుగోళ్లలో స్తబ్ధత ఏర్పడుతుంది. 111 జీవో రద్దు కారణంగా దాదాపుగా 70 వేల ఎకరాల భూమి అందుబాటులోకి వస్తుంది. సిటీల్లో చదరపు అడుగుల్లో అపార్ట్‌మెంట్ కొనాలనుకున్నవాళ్లు కూడా అంతకంటే తక్కువ ధరకి 111 జీవో పరిధిలో చదరపు గజాలు కొనాలని ఫిక్స్ అవుతారు. అక్కడ ఇండిపెండెంట్ హౌస్ కట్టుకోవచ్చు అనుకుంటారు. ఒకవేళ అక్కడా అపార్ట్ మెంట్ కొన్నా సిటీ కంటే తక్కువ ధరకే వస్తుంది. కాబట్టి అటే మొగ్గుచూపే అవకాశం ఉంటుంది. సిటీలో రియల్టర్లు రేటు తగ్గించకపోయినా 111 జీవో పరిధిలో భూములు కొన్న వాళ్లు ఎవరైనా వాటిని డిమాండ్ ఉన్నప్పుడే డిస్పోజ్ చేసుకోవాలనే ఆలోచనతో ఉంటారు.
ఇప్పటికే సిటీలో రిజిస్ట్రేషన్ల సంఖ్య తగ్గిపోయిందని సర్వేలు చెబుతున్నాయి. గత రెండేళ్లలో దాదాపుగా 20 లక్షల రిజిస్ట్రేషన్లు నమోదు కాగా.. ఈ ఏడాది ఇప్పటివరకు కేవలం రెండున్నర లక్షల రిజిస్ట్రేషన్లే జరగడం వాస్తవ పరిస్థితికి అద్దం పడుతోంది. రియల్ ఎస్టేట్ వ్యాపారులు అత్యాశకు పోయి భారీగా రేట్లు పెంచేయడం కొంప ముంచింది. కొద్దిరోజులు ఆగితే మార్కెట్లో కరెక్షన్ జరుగుతుందనే యోచనలో ఉన్నారు. 111 జీవో రద్దు తర్వాత సిటీలో రేట్లు తగ్గించకపోతే కొనుగోలుదారులు అత్యవసరమైతే 111 జీవో పరిధిలోకి వెళ్లి కొనుక్కోవచ్చు. లేకపోతే కొద్ది రోజులయ్యాక రేట్లు తగ్గినప్పుడే కొనొచ్చని ఫిక్సైతే రియల్ వ్యాపారులకు మరింత నష్టం జరుగుతుంది. వడ్డీలకు డబ్బు తెచ్చి ప్రాజెక్టులు పూర్తిచేసిన వాళ్లు ఎంతకాలం వడ్డీ భారం మోస్తారనేది కూడా ప్రశ్నార్థకమే. కొద్దిరోజులు బెట్టు చేసినా చివరకు కొనుగోలుదారుల డిమాండ్ మేరకు రేట్లు తగ్గించాల్సి రావచ్చు. బంగారు బాతులాంటి హైదరాబాద్ రియల్ ఎస్టేట్‌ను కొందరు రియల్టర్లు అత్యాశతో కోసుకుని తినేద్దామనుకున్నారు. కానీ ఇప్పుడు 111 జీవో రద్దు అలాంటి వారి అత్యాశకు సరైన బుద్ధి చెప్పింది.

మరి రియల్టర్లు మనసు మార్చుకుంటారా? కొనుగోలుదారులే మనసు మార్చుకునేలా చేస్తారా..? అనేది చూడాల్సి ఉంది. మొత్తం మీద 111 జీవో రద్దు రియల్టర్ల అత్యాశకు ముకుతాడు వేసింది. 111 జీవో పరిధిలో భూములు ఇప్పుడు గేమ్ ఛేంజర్ కాబోతున్నాయి. గచ్చిబౌలి చుట్టుపక్కల 500 గజాల్లో విల్లా కొనాలంటే కనీసం రూ.10 కోట్ల నుంచి 15 కోట్లవరకు ఖర్చు పెట్టాల్సి ఉంది. అదే ఈ ప్రాంతంలో భూములు అందుబాటులోకి వస్తే ఎకరా సువిశాల విస్తీర్ణంలో విల్లాలను నిర్మించుకునే అవకాశం వస్తుంది. సిటీ లోపల కోటి రూపాయలు పెట్టినా 100 గజాలు రాదు.. ట్రిపుల్ బెడ్‌ రూమ్‌ అపార్ట్‌మెంట్‌ కొనాలంటే కనీసం రెండు కోట్లు పెడితే కానీ రాదు. కానీ, 111 జీవో రద్దు తర్వాత ఎకరం రూ.10 కోట్లు వరకు వెళ్లే అవకాశాలు ఉన్నాయి అనుకుంటే ఈ ప్రాంతంలో 500 గజాల స్థలం కోటిన్నరకే దొరుకుతుంది. మరో కోటి రూపాయలతో బ్రహ్మాండమైన ఇల్లు 3వేల ఎస్‌ఎఫ్‌టీతో కట్టే ఛాన్సుంటుంది. అంటే రెండున్నర కోట్లతో 500 గజాల్లో సువిశాలమైన ఇల్లు వచ్చేస్తుందన్నమాటే. అదే వెయ్యి గజాలైతే 3 కోట్లతో స్థలం, 2కోట్ల ఇల్లు కట్టుకుంటే 5 కోట్ల రూపాయలతో 5వేల ఎస్‌ఎఫ్‌టీలో ఇల్లు కట్టుకునే అవకాశం వస్తుంది. అంటే ఈ ప్రాంతంలో మధ్యతరగతి ప్రజానీకానికి సొంతిల్లు కట్టుకునే అవకాశాలు పెరుగుతాయి. ఈ ప్రాంతంలో అపార్ట్‌మెంట్లకి అనుమతులు వస్తే, ల్యాండ్‌ చీప్‌గా దొరుకుతుంది కాబట్టి, నగరంలో కోటి రూపాయలు పెడితే వచ్చే ఫ్లాట్‌ రూ.50లక్షలకే వచ్చే అవకాశాలుంటాయి. ఈ లెక్కన చూస్తే భవిష్యత్తులో ఈ ప్రాంతాల్లో రిసార్ట్‌లు, సువిశాల గేటెడ్‌ కమ్యూనిటీలు, ఇండిపెండెంట్‌ ఇళ్లు భారీగా పెరుగుతాయి.
అంటే 111 జీవో రద్దుతో అందుబాటులోకి వచ్చే భూమితో నగరంపై భారం తగ్గుతుంది. అటు ప్రభుత్వం చేతిలో ఎలాగూ 32వేల ఎకరాలున్నాయి. కాబట్టి కేంద్ర సంస్థలు, విద్యాసంస్థలు, సాఫ్ట్‌వేర్‌ కంపెనీలు, ప్రభుత్వ కార్యాలయాలు ఇక్కడే ఏర్పాటయ్యే అవకాశాలుంటాయి. అటు ప్రైవేట్‌ స్థలాలు దాదాపు లక్ష ఎకరాలున్నాయి కాబట్టి ఇందులో రోడ్లు, పార్కులు లాంటి సౌకర్యాలు పోను మిగిలిన 70, 80 వేల ఎకరాల్లో భారీగా నివాస సముదాయాలతో పాటు, అవసరమైన మాల్స్‌, థియేటర్లు, వ్యాపార సంస్థలు వచ్చే అవకాశం ఉంటుంది. గత 10-15 ఏళ్లలో అంతర్జాతీయ విమానాశ్రయం సహా ఐటీ కంపెనీల ఏర్పాటుతో ఈ ప్రాంతం రూపురేఖలు మారిపోయాయి. జీవో ఎత్తివేత తర్వాత, లక్ష 32 వేల ఎకరాలతో, 2 నుంచి 3 లక్షల కోట్ల సంపద పెరిగినట్టే. అటు ప్రభుత్వానికి కూడా 32 వేల ఎకరాల భూమి ఉంది కాబట్టి భారీగా ల్యాండ్ బ్యాంక్ అందుబాటులోకి వస్తుంది. ఐటీ కారిడార్‌కు పశ్చిమాన ఉన్న గోల్డెన్‌ ట్రయాంగిల్‌లో ఆకాశానికి అంటిన భూముల ధరలపైనా 111 జీవో ప్రభావం ఉండొచ్చని రియల్టీ వర్గాలు అంచనా వేస్తున్నాయి. హైదరాబాద్‌కు పశ్చిమాన ఉన్న ఐటీ కారిడార్‌లో పెద్దఎత్తున ఐటీ సంస్థలు రావడంతో పాటు బహుళ జాతి కంపెనీలు సైతం ఆఫీసులను ఏర్పాటు చేస్తున్నాయి. దీంతో ఐటీ కారిడార్‌కు ఆనుకొని ఉన్న ప్రాంతాల్లో డబుల్‌ బెడ్‌రూమ్‌ ప్లాట్‌ రూ.80లక్షల నుంచి రూ.కోటి పైనే పలుకుతోంది. ఐటీ కారిడార్‌లోని కోకాపేటలో హెచ్‌ఎండీఏ భూములను వేలం వేస్తే ఎకరం భూమి సగటున రూ.50కోట్ల వరకు అమ్ముడుపోయింది. అప్పుడు 111 జీవో వల్ల ఈ స్థాయిలో ధర పలికింది.
111 జీవో కారణంగా హైదరాబాద్‌కు పశ్చిమాన ఉన్న గోల్డెన్‌ ట్రయాంగిల్‌ పరిధిలోని భూములకు విపరీతమైన డిమాండ్‌ ఉంది. కోకాపేట నుంచి శంకర్‌పల్లి వరకు, శంకర్‌పల్లి నుంచి ముత్తంగి వరకు, ముత్తంగి నుంచి కోకాపేట వరకు ఉన్న ట్రయాంగిల్‌ పరిధిలోనే సుమారు 40 గ్రామాల వరకు ఉండగా, ఈ భూమి 111 జీవో పరిధిలో లేదు. దీంతో ఈ ప్రాంతంలోనే పెద్దఎత్తున భూముల క్రయ, విక్రయాలు జరుగుతున్నాయి. 111 జీవో పరిధిలోని 84 గ్రామాల్లో 1.32 లక్షల ఎకరాల భూములు అందుబాటులోకి రావడం వల్ల గోల్డెన్‌ ట్రయాంగిల్‌ పరిధిలో ప్రస్తుతమున్న డిమాండ్‌ తగ్గిపోనుంది. హైదరాబాద్‌కు పశ్చిమాన ఉన్న ప్రాంతంలో ఇప్పటికే డిమాండ్‌కు తగ్గట్టుగా భూమి లభ్యత లేదు. డెవలప్‌మెంట్‌ చేసేందుకు భూమి దొరకకపోవడం వల్ల శంకర్‌పల్లి దాటేంత వరకు అందుబాటులో ఉన్న భూమినే కోట్లు పెట్టి కొని మార్కెటింగ్‌ నిర్వహిస్తున్నారు. 111 జీవో తొలగింపుతో మరిన్ని భూములు అందుబాటులోకి వస్తాయి. వాటి ధరలు కూడా దిగివస్తాయి. భూముల ధరల ఆధారంగానే ఐటీ కారిడార్‌ ప్రాంతంలోని అపార్ట్‌మెంట్ల ప్లాట్ల ధర నిర్ధరణ అయింది. భూముల ధరలు దిగొస్తే అక్కడి ప్లాట్ల ధరల కరెక్షన్‌కు అవకాశం ఉంటుంది. ఐటీ కంపెనీలు, పరిశ్రమలు, షాపింగ్‌ మాల్స్‌, థియేటర్లతో ఆ ప్రాంతం హైఫై సిటీగా మారిపోనుంది. సాఫ్ట్‌వేర్ బూమ్ రాకముందు హైదరాబాద్ మాత్రమే ఉండేది.
ఆ తర్వాత ఐటీ కంపెనీల రాకతో సైబారాబాద్ వచ్చింది. ఇప్పుడు హైదరాబాద్ కంటే సైబరాబాద్‌కే డిమాండ్ ఎక్కువ. 111 జీవో రద్దు కావటంతో, కొత్తగా శివారు సిటీగా నయా హైదరాబాద్‌ రానుంది. హైదరాబాద్ అభివృద్ధిని రియల్ ఎస్టేట్ ప్రాతిపదికపైనే కొలుస్తున్నారు. కానీ ఏడాది కాలంగా రియల్ ఎస్టేట్ పడకేసింది. ఇప్పడు 111 జీవో రద్దుతో మరింతగా ల్యాండ్ బ్యాంక్ అందుబాటులోకి వస్తుంది. ఏ రంగంలో అయినా డిమాండ్ అండ్ సప్లై సూత్రం ప్రకారమే బిజినెస్ జరుగుతుంది. రియల్ ఎస్టేట్ కూడా దీనికి అతీతం కాదు. ఇప్పుడు వేల ఎకరాల ల్యాండ్ బ్యాంక్ అందుబాటులోకి వస్తే సిటీలో రేట్లు పడిపోతాయి. ముఖ్యంగా అపార్ట్‌మెంట్ల ధరలు బాగా తగ్గే అవకాశం ఉంది. సిటీలో ఇళ్లు కొనే బదులు 111 జీవో పరిధిలో భూములు కొనుక్కోవచ్చేనే ఆలోచన రావచ్చు.

దీంతో పాటు కొన్నాళ్లుగా హైదరాబాద్‌లో డిమాండ్ లేకపోయినా అతిగా ప్రాజెక్టులు చేపట్టారు. మార్కెట్‌పై తప్పుడు అంచనాలు వేసిన కొందరు రియల్టర్లు అదే తప్పుడు ప్రచారంతో మొత్తం రియల్టీ రంగాన్నే రిస్క్‌లో పెట్టేశారు. మొన్నటిదాకా ఎన్నికల సీజన్ కాబట్టి స్తబ్ధత ఉందనే సాకు చెప్పి కాలక్షేపం చేశారు. కానీ ఇప్పుడు 111 జీవో రద్దుతో వీరి గొంతులో పచ్చివెలక్కాయ పడింది. ఏదేమైనా ఎన్నికలయ్యేదాకా రియల్ ఎస్టేట్ కోలుకునే అవకాశం లేదు. ఎన్నికలు ముగిసి ప్రభుత్వం ఏర్పడిన తర్వాతే మార్కెట్ మళ్లీ పుంజుకునే అవకాశాలుంటాయి.
111 జీవో పరిధిలో ఉన్న భూముల్ని వీలైనంత త్వరగా డిస్పోజ్ చేసి లాభం పొందాలనే ఆలోచనతో అక్కడి భూ యజమానులుంటారు. వాళ్లు సామాన్యులైనా, వీఐపీలైనా అందరూ కొనుగోలుదారుల కోసం చూస్తారు. అంటే అమ్మేవాళ్లు ఒక్కసారిగా పెరుగుతారు. అప్పుడు సిటీలో అధిక ధరలు పెట్టడానికి ఎవరూ ముందుకు రారనేది వాస్తవం. 111 జీవో ఎత్తివేయడం ద్వారా అందుబాటులోకి వచ్చే భూమి విస్తీర్ణం 538 చదరపు కిలోమీటర్లు. హైదరాబాద్‌ జిల్లా విస్తీర్ణం 217 చదరపు కిలోమీటర్లు మాత్రమే. అంటే హైదరాబాద్‌ విస్తీర్ణం కంటే.. జీవో ఎత్తివేత, సవరణల కారణంగా అందుబాటులోకి వచ్చే భూవిస్తీర్ణమే అధికం అన్నమాట. 111 జీవో పరిధిలో ప్రభుత్వ, అసైన్డ్‌, భూదాన్‌, సీలింగ్‌ భూములు కలిపి 31,483 ఎకరాలు ఉన్నాయి. ఇందులో అత్యధికంగా 18,332 ఎకరాల ప్రభుత్వ, 9235 ఎకరాల అసైన్డ్‌, 2660 ఎకరాల వ్యవసాయ సీలింగ్‌, 1256 ఎకరాల భూదాన్‌ భూములున్నాయి.

జీవో సడలింపుతో స్థానిక ప్రజలతో పాటు ప్రభుత్వానికి కూడా లబ్ధి చేకూరనుంది. 31,483 ఎకరాల భూమిని ప్రభుత్వం తన ఆర్థిక అవసరాలకు వినియోగించుకొనే అవకాశం ఉంది. శంషాబాద్‌ విమానాశ్రయానికి సమీపంలోని 5 వేల ఎకరాలు ప్రభుత్వానికి కాసుల పంట పండించనున్నాయి. హైదరాబాద్‌‌లో వంద గజాల స్థలం కోటి రూపాయలు పలుకుతోంది. ఇక్కడ ఇండిపెండెంట్‌ హౌస్‌ కలలో కూడా ఊహించలేం. అపార్ట్‌‌మెంట్‌ కొనాలన్నా కోటిపైనే ఖర్చవుతుంది. ఇప్పుడు 111 జీవో రద్దుతో అందుబాటులోకి వచ్చే భూమితో నగరంపై బర్డెన్‌ చాలా వరకు తగ్గే అవకాశం ఉంటుంది. ఇప్పటికే నగరంతో పాటు, నగర శివార్లలో భూముల ధరలు అడ్డగోలుగా పెరిగాయి. ప్రస్తుతం ఔటర్‌ రింగురోడ్డుకు అవతల కూడా కొన్నిచోట్ల గజం రూ.లక్ష పలుకుతోంది.

ఐటీ రంగం విస్తరించిన గచ్చిబౌలి చుట్టుపక్కల ప్రాంతాల్లో ఎకరా కనీసం రూ.50 కోట్లకు పైగానే పలుకుతోంది. శంకరపల్లిలాంటి సుదూర ప్రాంతాల్లో కూడా ఎకరా రూ.15 కోట్లకు పైగా పెరిగింది. 111 జీవో సవరించడం వల్ల నగర శివార్లలో భూమి లభ్యత పెరగడంతో పాటు చాలా చోట్ల భూముల ధరలకు కళ్లెం పడనుంది. ఔటర్‌ రింగు రోడ్డుకు సమీపంలోని అనేక ప్రాంతాల్లో భూములు అందుబాటులోకి రానుండడంతో చాలా చోట్ల భూముల ధరలు దిగివస్తాయి. ఒకేసారి భారీగా భూమి అందుబాటులోకి రావడం వల్ల ధరల స్థిరీకరణ జరుగుతుంది. సామాన్య, మధ్యతరగతి వర్గాలకు మేలు జరుగుతుంది. రియల్ ఎస్టేట్ దూకుడుకు అడ్డుకట్ట పడుతుంది.